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要小心!楼市囤积的“隐患”已经爆发了

来源:米宅  发表时间:2019-03-01 09:16   

2019开年——

上海1月份有13个项目开盘,其中有三个盘传出日光的消息。

?#26412;?月份出让的两块住宅用地,不再设限价。

广州放宽引进人才落户的年龄限制。

南京最近发布积分落户新政。

开年的一个多月里,杭州近10盘的“销许均价”悄然上涨。

武汉的限价?#38469;?#21147;正在逐步松动,备案价2018年末上涨了2%-10%。

……

一二线楼市开始为市场回暖?#26469;?#27442;动。

而另一方面,我们看到的?#20392;?#22235;线楼市的惨淡。

2

三四线楼市开年“凉凉”。

在为期15天的春节返乡置业中,三四线楼市并没有迎来期待已久的小高峰。

据悉,2019年春节期间,52.7%的“漂一族”有返乡置业意向,比去年下滑了6个百分点。返乡置业意愿人数比例减少,观望现象?#29616;亍?/strong>

有数据显示,百城新开楼盘在2019年春节期间去化率?#20013;?#36208;低,44城供求双降。其中,绍兴、舟山、晋江、烟台等干脆0供应。

?#23665;?#26041;面,三四线小城整体下跌23%。其中,?#23665;?#37327;同比“腰斩”的城市不在少数,惠州、台州、韶关、晋江等?#23665;?#37327;同比跌幅甚至超过70%。

注:数据来源于克而瑞中国。

案场到访量、新开盘项目去化率等等相比往年都有明显的回落。

比如——

江西永新县,市场占?#26032;?#39640;达20%的永新碧桂园,春节期间的到访量同比大幅下滑50%。

湖北十堰,往年春节返乡置业的?#23665;?#37327;,大概占到全年的30%。今年很多楼盘降价了,销售也没什么起色。

广东惠州,春节期间供需双降。数据显示,2019年1月至2月中旬,整体认购金额同比下降超过70%。

江苏常州,春节期间各楼盘去化率下跌10%-20%,导致一些楼盘只能降价促销,以价换量。

……

还有一些楼盘早早就在节前表示,受市场影响,今年春节恐怕要开启真正的“休假模式”了,现场活动等到节后才会考虑重新启动。

比如福建泉州,在今年春节就显得很“高冷”,除了每天应景地发发朋友圈,线下活动明?#32422;?#23569;,宣传和拓展的热情减退不少。

再比如江西赣州,春节全市大概60多个楼盘中,售楼部普遍初二、初三开始上班,部分卖的不好的楼盘每天只?#25165;?#20540;班。楼盘日均到访量低于5组。

其实,就算是“春节不打烊”,使劲浑身解数揽客的楼盘,也没有出现热销的现象,售楼处大都门可罗?#28014;?/p>

最典型的就是绍兴了。

有的楼盘买房送车位暗地里降价;有的楼盘干脆买房送汽车,再送8万豪礼和三金;有的楼盘营销玩的很应景,直接报销返乡路费;有的楼盘每天都有特价房上线,基本单价都能优惠1000左右,总价最高能优惠10万。诚意十足,但效果甚微。

可以说,这个春节,“降温”是很多三四线小城的代名词。

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三四线楼市的惨淡表现,正体现在了一些房企的销售业绩上。

数据显示,2019年1月份,全国TOP100房企的权益销售规模较去年同期下滑了8.6%。其中,超过三成房企的权益销售金同比下滑。

其中,1月份全国销售前三甲依旧是万科、碧桂园、恒大,但业绩同比去年下滑近30%。

最典型的要数“三四线之王?#21271;?#26690;园。2018年中报显示,2018年上半年,碧桂园4124.9亿元的合同销售额中,62%来自三四线城市。同时还有数据显示,碧桂园新增建筑面积中,三四线占比高达80%。

所以说,1月份销售额的下滑与春节期间三四线楼市“降温”有很大的关系。

对此,嗅觉灵敏的房企早有准备,像碧桂园、恒大、融创等?#26085;?#20123;以快周转出名的大开发商,已经在逐步退出三四线小城。

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为了救市,三四线楼市的调控政策大概率会出现松动。

比如之前的菏泽取消商品房限售。

比如之前的衡阳暂停执行限价政策。

还有最近的?#19981;?/a>?#36153;簦?#35268;定2019年之后挂出?#32784;?#22320;出让公告取消限价条款,住宅备案价不再受土地出让的制约,房企可以自行调整价格。

可以预见,随后应?#27809;?#20250;有不少三四线小城放松调控政策。

同时,落地的利好政策也会不断。

比如?#19981;?/a>淮北最近给予退宅进城农民、外来务工人员购房奖励等等。

但,真的能救?#26032;穡?/strong>

答案是否定的。

三四线小城没有地位,也没有产业,如今,对于更多的90后购房主力,受一二线城市人才引进政策、置业门槛降低等吸引,会选择在一二线城市安家置业。

今年春节?#22836;?#29983;了一种?#28595;?#21521;春运”的现象。很多三四线小城的居民开始纷纷往一二线城市过年。三四线的房价已经不低,越来越多的年轻人开始在大城市置业,不再选择返乡置业。这?#20392;?#22235;线楼市今后难再火爆的一个原因。

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而更主要的一个原因,是棚改的收缩。

三四线小城一直是棚改的主要对象。棚改货?#19968;?#23433;置会?#22836;?#20986;很多购房需求。供求决定价格,供应来不及变化,需求猛涨,短期内一定会导致房价上涨。

特别是2016年和2017年,棚改是推动全国约160个三四线小城房价大幅上涨的重要原因。

然而,2019年,棚改政策发生了变化。各省市对棚改的目标都做了巨大的调整,有的城市棚改计划被“腰斩”,甚至“膝盖斩”。

注:数据来源于网络。

其中,2019年棚改目标跌幅最大的要数河南、山西和四川。

河南从50万套下调到15万?#20303;?/p>

山西从12.52万套下调到3.26万?#20303;?/p>

四川从25.5万套下调到15万?#20303;?/p>

……

还有一些三四线小城将逐渐用实物安置,取代货?#19968;?#23433;置。

最典型的是山东济宁。之前这个小城的棚改规模一直在全国前列,2019年棚改规模明显回落,更多采用实物安置。受制于棚改货?#19968;?#23433;置离场,量价短期都难再出现大幅增长。

再比如江西赣州。在2015年和2016年,这里?#34892;?#22478;区的棚改货?#19968;?#31243;度高达90%以上,补偿标?#23478;?#19981;断提高,造就了一大批拆迁土豪。而从2018年下半年取消棚改货?#19968;?#34917;偿之后,购房需求大幅减少,棚?#30446;?#25143;?#23665;?#21344;比由原来的30%降到5%。

三四线小城在棚改进程中收益最大,失去棚改支撑,对三四线小城?#27492;擔?#26080;疑是一大利空。

6

春节期间,微博上有一张很火的照片,来自一个三四线小城。

“雪花漫天,几个售楼员光着膀子在大街?#19979;?#21147;的发着传单。”

当这个小城里的楼盘已经沦落到用这种方式去博眼球、揽客户的时候,我在背后隐隐感到了一丝危机。

三四线小城囤积的隐?#23478;?#32463;爆发。

一方面,是棚改货?#19968;?#23433;置比例在不断收缩,购买力提前透支。

另一方面,是住宅的库存量在不断上涨。很多三四线小城的库存去化周期已经超过5年,甚至更长的时间。

这两方面注定是相悖的。

棚改货?#19968;?#23433;置一直?#38469;?#25289;动去库存的先行官,棚改货?#19968;?#23433;置收缩,去库存自然成了问题,库存量只能像滚雪球一样越滚越多。

毫无疑问,2019年,对三四线小城?#27492;擔?#26159;一场恶战。

有人说,三四线风已起,就快要下雨了。雨到底有多大,我们到时候看。

责任编辑?#21644;?#38634;晴
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